Opportunistic Investment: Offene Immobilienfonds Teil 4 – AXA Immoselect

Nun zum zweiten interessanten Kandidaten, dem AXA Immoselect.

Ein kurzer Vergleich zum DEGI International im Chart ist ganz interessant:

Der AXA Immoselect hat sich lange relativ gut gehalten, um dann doch ab Oktober 2010 deutlich unter den NAV zu fallen. Geht man mit der gleichen Heransgewehensweise wie beim DEGI International an die Bewertung heran erhält an folgende Werte für das Auflösungsszenario (Basierend auf Kurs 40 EUR, NAV 56,06 EUR):

Bad Case (15x FFO, 10% Liquidierungskosten): 39.13 EUR
Normal Case (20x FFO, -10%): 52.17 EUR
Best Case: (25xFFO, -10%): 65,22 EUR

Fair Value (gewichtet) für das Auflösungsszenario: 49.56 EUR
Jetzt ist es für den AXA allerdings u.E. noch nicht endgültig ausgemacht, dass der Fonds abgewickelt wird. Auch wenn die AXA nicht unbedingt als Freund der Privatableger bekannt ist, steht doch die AXA Vertriebsmachine im Prinzip bereit im Gegensatz zu DEGI, der quasi gar keinen Vertrieb mehr hat.

Von daher muss man eigentlich auch die Möglichkeit einer Wiederöffnung zum NAV einpreisen. Konservativ würden wir diese Wahrscheinlichkeit mit 1/3 schätzen.

Damit errechnet sich dann der finale “Fair Value” gewichtet mit 1/3 Wiedereröffnung und 2/3 Abwicklung mit 51.73 EUR oder eine upside von ca. 29% auf den aktuellen Kurs bei vergleichsweise beschränktem Risiko.